Calculadora de Financiamento SAC
Simule parcelas decrescentes pelo SAC.
- Tabelas 2026
- Grátis e sem cadastro
- Resultado na hora
Atualizado em outubro de 2026 · Como calculamos
Cai R$ 7,76 por mês até R$ 896,65
Primeira parcela
R$ 3.683,96
Amortização fixa de R$ 888,89: as parcelas começam em R$ 3.683,96 e terminam em R$ 896,65. Total de juros: R$ 504.510,14.
Resumo do financiamento
- Valor financiado
- R$ 320.000,00
- Primeira parcela
- R$ 3.683,96
- Última parcela
- R$ 896,65
- Amortização mensal fixa
- R$ 888,89
- Redução da parcela a cada mês
- R$ 7,76
- Total pago
- R$ 824.510,14
- Total de juros
- R$ 504.510,14
- Taxa de juros mensal
- 0,87%
- Taxa de juros anual equivalente
- 11%
- CET mensal (sem tarifas informadas)
- 0,87%
SAC x PRICE
- Parcela fixa na PRICE
- R$ 2.922,74
- Total de juros na PRICE
- R$ 732.187,73
- Economia de juros com o SAC
- R$ 227.677,59
- Parcela SAC fica menor que a PRICE a partir do
- 100º mês
- Renda mínima sugerida (1ª parcela até 30%)
- R$ 12.279,86
Tabela SAC (parcela · juros · saldo)
- Mês 1
- parcela R$ 3.683,96 · juros R$ 2.795,07 · saldo R$ 319.111,11
- Mês 2
- parcela R$ 3.676,19 · juros R$ 2.787,31 · saldo R$ 318.222,22
- Mês 3
- parcela R$ 3.668,43 · juros R$ 2.779,54 · saldo R$ 317.333,33
- Mês 4
- parcela R$ 3.660,67 · juros R$ 2.771,78 · saldo R$ 316.444,44
- Mês 5
- parcela R$ 3.652,90 · juros R$ 2.764,01 · saldo R$ 315.555,56
- Mês 6
- parcela R$ 3.645,14 · juros R$ 2.756,25 · saldo R$ 314.666,67
- Mês 7
- parcela R$ 3.637,37 · juros R$ 2.748,49 · saldo R$ 313.777,78
- Mês 8
- parcela R$ 3.629,61 · juros R$ 2.740,72 · saldo R$ 312.888,89
- Mês 9
- parcela R$ 3.621,85 · juros R$ 2.732,96 · saldo R$ 312.000,00
- Mês 10
- parcela R$ 3.614,08 · juros R$ 2.725,19 · saldo R$ 311.111,11
- Mês 11
- parcela R$ 3.606,32 · juros R$ 2.717,43 · saldo R$ 310.222,22
- Mês 12
- parcela R$ 3.598,55 · juros R$ 2.709,67 · saldo R$ 309.333,33
- Meses 13–48
- parcelas de R$ 3.590,79 a R$ 3.319,05 · juros R$ 92.377,06 · saldo R$ 277.333,33
- Meses 49–84
- parcelas de R$ 3.311,28 a R$ 3.039,54 · juros R$ 82.314,81 · saldo R$ 245.333,33
- Meses 85–120
- parcelas de R$ 3.031,78 a R$ 2.760,03 · juros R$ 72.252,56 · saldo R$ 213.333,33
- Meses 121–156
- parcelas de R$ 2.752,27 a R$ 2.480,53 · juros R$ 62.190,31 · saldo R$ 181.333,33
- Meses 157–192
- parcelas de R$ 2.472,76 a R$ 2.201,02 · juros R$ 52.128,06 · saldo R$ 149.333,33
- Meses 193–228
- parcelas de R$ 2.193,25 a R$ 1.921,51 · juros R$ 42.065,80 · saldo R$ 117.333,33
- Meses 229–264
- parcelas de R$ 1.913,75 a R$ 1.642,00 · juros R$ 32.003,55 · saldo R$ 85.333,33
- Meses 265–300
- parcelas de R$ 1.634,24 a R$ 1.362,50 · juros R$ 21.941,30 · saldo R$ 53.333,33
- Meses 301–336
- parcelas de R$ 1.354,73 a R$ 1.082,99 · juros R$ 11.879,05 · saldo R$ 21.333,33
- Meses 337–360
- parcelas de R$ 1.075,23 a R$ 896,65 · juros R$ 2.329,23 · saldo R$ 0,00
- • Taxa anual convertida para 0,8735% ao mês por equivalência composta. Parcelas mensais com a 1ª em 30 dias.
- • Sem correção pela TR e sem seguros MIP/DFI, a menos que você os informe em “seguros e tarifas mensais”.
- • Bancos limitam a 1ª parcela a cerca de 30% da renda bruta familiar.
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Sobre a Calculadora de Financiamento SAC
Simule um financiamento pelo Sistema de Amortização Constante (SAC), o mais usado no crédito imobiliário brasileiro, em que a dívida é abatida em partes iguais e as parcelas diminuem todo mês. Informe o valor do imóvel, a entrada, a taxa e o prazo para ver a primeira e a última parcela, o total de juros, a renda mínima exigida e quanto você economiza em relação à tabela PRICE.
Como usar
- Digite o valor do imóvel ou do bem e a entrada; os bancos costumam exigir de 20% a 30% de entrada no crédito imobiliário.
- Informe a taxa como aparece na proposta — no crédito imobiliário ela vem ao ano — e marque a opção correspondente.
- Preencha o prazo em meses: 360 meses são 30 anos e 420 meses, 35 anos, o limite usual.
- Opcional: inclua os seguros MIP e DFI e a tarifa de administração mensais e as despesas de contratação.
- Veja a primeira parcela, quanto ela cai por mês e a comparação com a PRICE.
Como o SAC calcula cada parcela
No SAC, a amortização é o valor financiado dividido pelo número de parcelas: A = PV ÷ n. Os juros de cada mês incidem sobre o saldo devedor, J = saldo × i, e a parcela é a soma dos dois. Como o saldo cai sempre o mesmo valor, os juros e a parcela diminuem uma quantia fixa por mês, igual a A × i. No exemplo padrão, R$ 320.000 em 360 meses dão amortização de R$ 888,89. A taxa de 11% ao ano equivale a 0,8735% ao mês, então a 1ª parcela é R$ 888,89 + R$ 2.795,07 de juros = R$ 3.683,96. A cada mês ela cai R$ 7,76, até chegar a R$ 896,65 na última.
Exemplo: imóvel de R$ 400 mil com 20% de entrada
Com R$ 80.000 de entrada, financiam-se R$ 320.000 por 30 anos a 11% ao ano. O total de juros pode ser obtido sem montar a tabela inteira: i × A × n × (n + 1) ÷ 2 = R$ 504.510,14. Somando o principal, o comprador paga R$ 824.510,14 ao banco ao longo do contrato, fora seguros e TR. Como a regra de mercado limita o comprometimento a cerca de 30% da renda bruta familiar, a 1ª parcela de R$ 3.683,96 exige renda de pelo menos R$ 12.279,86. Alongar o prazo para 35 anos reduz a 1ª parcela para R$ 3.556,97, mas eleva os juros totais para R$ 588.362,24.
SAC x PRICE no mesmo financiamento
Para os mesmos R$ 320.000 em 360 meses, a PRICE cobraria parcela fixa de R$ 2.922,74, bem menor que a 1ª do SAC, mas somaria R$ 732.187,73 de juros. O SAC economiza R$ 227.677,59 porque abate mais dívida logo no começo, e juros sempre incidem sobre o saldo. Pelo resultado da calculadora, a parcela do SAC só fica abaixo da PRICE a partir do 100º mês, já no nono ano de contrato. Escolha o SAC se a 1ª parcela cabe no orçamento e você quer pagar menos no total; a PRICE só compensa quando a renda atual não comporta a parcela inicial do SAC ou quando você pretende quitar o imóvel em poucos anos.
Taxa anual, TR e seguros: o que muda na parcela real
Bancos informam a taxa ao ano, às vezes como nominal e efetiva. A conversão correta para mensal é (1,11)^(1/12) − 1 = 0,8735%, e não 11 ÷ 12 = 0,9167%; usar a divisão simples superestima a parcela. Nos contratos com correção pela TR, o saldo devedor é atualizado todo mês pela taxa, que esteve perto de 0,15% ao mês em 2026, o que faz as parcelas caírem mais devagar do que a simulação mostra. Há ainda os seguros obrigatórios MIP (morte e invalidez) e DFI (danos ao imóvel) e, em alguns bancos, tarifa de administração. Informe-os no campo de custos mensais para ver a parcela completa e o CET.
Amortizar no SAC e despesas que ficam de fora
Pagamentos extras no SAC abatem o saldo e reduzem todas as parcelas seguintes. Ao amortizar, escolher a redução do prazo costuma economizar mais juros do que a redução da parcela. No Sistema Financeiro da Habitação, o FGTS pode ser usado para amortizar ou quitar o saldo a cada dois anos, desde que o imóvel seja residencial, você tenha ao menos três anos de trabalho sob o regime do FGTS e não possua outro imóvel na mesma cidade. Antes de fechar negócio, reserve também dinheiro para despesas que o financiamento não cobre: ITBI, de 2% a 3% do valor do imóvel na maioria das capitais, escritura e registro em cartório, além da avaliação do imóvel cobrada pelo banco.
Perguntas frequentes
Como calcular a parcela do financiamento SAC?
Divida o valor financiado pelo número de meses para achar a amortização e some os juros do mês sobre o saldo. R$ 320 mil em 360 meses a 0,8735% ao mês: 888,89 + 2.795,07 = R$ 3.683,96 na 1ª parcela.
No SAC a parcela sempre diminui?
Sem correção monetária, sim, uma quantia fixa por mês. Em contratos com TR ou IPCA, a correção do saldo pode fazer a parcela cair menos ou até subir em meses de inflação alta.
Qual a renda necessária para um financiamento SAC de R$ 320 mil?
A 11% ao ano em 30 anos, a 1ª parcela é de R$ 3.683,96; com o limite de 30% da renda, é preciso comprovar cerca de R$ 12.280 de renda familiar bruta.
SAC ou PRICE: qual é melhor para financiar imóvel?
O SAC paga menos juros no total — R$ 227 mil a menos no exemplo de R$ 320 mil em 30 anos. A PRICE só é preferível se a 1ª parcela do SAC não couber na renda.
Posso usar o FGTS para amortizar o financiamento SAC?
Sim, em financiamentos do SFH para imóvel residencial, a cada dois anos, para reduzir o prazo, a parcela ou quitar o saldo devedor.
Quanto se paga de juros em um financiamento de 30 anos?
No exemplo padrão, R$ 504.510,14 de juros sobre R$ 320 mil financiados pelo SAC, mais de 1,5 vez o valor emprestado, sem contar TR e seguros.
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