Simulador de Financiamento Imobiliário Multi-bancos (SAC x Price)
Compare parcelas de até 3 bancos pelos sistemas SAC e Price.
Resultado do cálculo
Opção mais econômica: Banco 3 (SAC), com total pago de R$ 675.287,98.
Banco 1
- Taxa mensal equivalente
- 0.84%
- SAC · 1ª parcela
- R$ 3.117,22
- SAC · última parcela
- R$ 784,28
- SAC · total pago
- R$ 702.269,57
- SAC · juros totais
- R$ 422.269,57
- Price · parcela fixa
- R$ 2.462,62
- Price · total pago
- R$ 886.543,36
- Price · juros totais
- R$ 606.543,36
Banco 2
- Taxa mensal equivalente
- 0.89%
- SAC · 1ª parcela
- R$ 3.265,84
- SAC · última parcela
- R$ 784,69
- SAC · total pago
- R$ 729.094,93
- SAC · juros totais
- R$ 449.094,93
- Price · parcela fixa
- R$ 2.595,48
- Price · total pago
- R$ 934.371,98
- Price · juros totais
- R$ 654.371,98
Banco 3
- Taxa mensal equivalente
- 0.78%
- SAC · 1ª parcela
- R$ 2.967,74
- SAC · última parcela
- R$ 783,86
- SAC · total pago
- R$ 675.287,98
- SAC · juros totais
- R$ 395.287,98
- Price · parcela fixa
- R$ 2.331,05
- Price · total pago
- R$ 839.176,57
- Price · juros totais
- R$ 559.176,57
Oferta de investimento
Faça seu dinheiro render melhor
Compare corretoras e produtos de investimento antes de decidir onde aplicar.
Sobre a Simulador de Financiamento Imobiliário Multi-bancos (SAC x Price)
Compare o financiamento do seu imóvel em até 3 bancos ao mesmo tempo, pelos sistemas SAC (Sistema de Amortização Constante) e Price (parcelas fixas). Informe o valor do imóvel, a entrada, o prazo e a taxa de juros anual de cada banco: o simulador converte a taxa para o equivalente mensal e mostra primeira e última parcela, total pago e juros totais de cada opção, apontando automaticamente a alternativa mais barata.
Como usar
- Informe o valor do imóvel e o valor de entrada; a diferença é o valor efetivamente financiado.
- Escolha o prazo do financiamento em anos (até 35 anos, limite comum em contratos imobiliários).
- Selecione se quer comparar SAC e Price juntos ou ver apenas um dos sistemas.
- Preencha o nome e a taxa de juros anual (% a.a.) de até 3 bancos que você está avaliando.
- Clique em calcular para ver, banco a banco, a primeira e a última parcela, o total pago e os juros — e qual opção é a mais econômica.
SAC x Price: a diferença que mais pesa no bolso
No SAC, a amortização (parte que abate a dívida) é constante em todas as parcelas, e os juros incidem sobre o saldo devedor, que cai mês a mês. Por isso, no SAC as parcelas começam mais altas e diminuem ao longo do contrato. Na Price, a parcela é fixa do início ao fim, porque o sistema calcula um valor único que já embute a amortização crescente e os juros decrescentes. Na prática, quem opta pelo SAC paga menos juros totais, mas sente um impacto maior no orçamento nos primeiros anos; quem opta pela Price tem previsibilidade, mas paga mais juros ao longo do contrato.
Como a taxa anual é convertida para mensal
Bancos costumam divulgar a taxa de juros do financiamento imobiliário em percentual anual (% a.a.), mas as parcelas são mensais. A conversão correta não é simplesmente dividir por 12: usa-se a equivalência composta, pela fórmula taxa mensal = (1 + taxa anual/100)^(1/12) − 1. Exemplo: uma taxa de 10% a.a. equivale a aproximadamente 0,797% ao mês, e não 0,833% (10/12), que seria a taxa simples. O simulador já faz essa conversão automaticamente para cada banco informado.
Como funciona o cálculo no SAC
A amortização mensal é fixa: valor financiado dividido pelo número de parcelas. Os juros de cada mês incidem sobre o saldo devedor ainda em aberto, então a primeira parcela é a mais cara (juros sobre o saldo total) e a última é a mais barata (juros sobre um saldo quase zerado). Exemplo simplificado: financiamento de R$ 280.000,00 em 360 meses a 0,8% ao mês — a amortização mensal fica em R$ 777,78; a primeira parcela soma essa amortização aos juros de 0,8% sobre R$ 280.000,00 (R$ 2.240,00), totalizando R$ 3.017,78; a última parcela é bem menor, pois os juros incidem sobre um saldo residual próximo da última amortização.
Como funciona o cálculo na Price
Na tabela Price, a parcela é constante e calculada pela fórmula de valor presente de uma série uniforme: parcela = principal × [taxa × (1 + taxa)^n] / [(1 + taxa)^n − 1], em que n é o número de parcelas e taxa é a taxa mensal equivalente. Para o mesmo financiamento de R$ 280.000,00 em 360 meses a 0,8% ao mês, a parcela fixa fica bem próxima de R$ 2.313,00 durante todo o contrato — menor que a primeira parcela do SAC, mas constante, o que faz o total pago no final ser maior do que no SAC.
Por que comparar mais de um banco muda o resultado
A diferença de 1 ou 2 pontos percentuais na taxa anual entre bancos pode representar dezenas de milhares de reais de diferença no total pago em um financiamento de 20 ou 30 anos, por causa dos juros compostos. Por isso, simular o mesmo valor, prazo e sistema em bancos diferentes — e não só comparar a taxa anunciada — é a forma mais confiável de descobrir qual instituição realmente oferece a proposta mais barata para o seu perfil.
O que este simulador não inclui
O resultado mostra apenas amortização e juros do sistema SAC ou Price, sem incluir seguro obrigatório (MIP e DFI), taxa de administração mensal, ITBI, escritura, registro do imóvel e eventuais taxas de avaliação do bem, que os bancos costumam cobrar junto com a parcela. O Custo Efetivo Total (CET) informado no contrato definitivo do banco tende a ser mais alto que a simulação de juros pura apresentada aqui.
Amortização extraordinária e portabilidade
Quem paga parcelas adicionais para reduzir o saldo devedor (amortização extraordinária) pode escolher entre reduzir o prazo do contrato ou reduzir o valor das parcelas futuras, dependendo da política do banco. Além disso, a portabilidade de crédito imobiliário permite migrar o saldo devedor para outro banco que ofereça taxa menor, sem custo de transferência, o que reforça a importância de comparar taxas periodicamente, mesmo depois de contratado o financiamento.
Perguntas frequentes
SAC ou Price: qual é mais barato no total?
No mesmo valor, prazo e taxa, o SAC costuma ser mais barato no total pago, porque a amortização constante reduz o saldo devedor mais rápido, diminuindo os juros acumulados. A Price tem parcelas fixas e mais previsíveis, mas o total de juros pago ao final do contrato tende a ser maior.
Por que a taxa mensal não é a taxa anual dividida por 12?
Porque juros compostos não se comportam de forma linear. A conversão correta usa a equivalência composta — (1 + taxa anual)^(1/12) − 1 —, que resulta em uma taxa mensal levemente menor do que a divisão simples por 12.
Este simulador substitui a simulação oficial do banco?
Não. Ele estima apenas a amortização e os juros do sistema escolhido. O contrato definitivo do banco inclui seguros obrigatórios, taxas administrativas e o Custo Efetivo Total (CET), que costuma ser superior à taxa de juros pura simulada aqui.
Posso comparar bancos com prazos diferentes?
Nesta versão, o prazo é o mesmo para todos os bancos comparados, o que garante uma comparação justa baseada apenas na taxa de juros de cada instituição. Para comparar prazos diferentes, recalcule cada cenário separadamente.
Vale a pena dar uma entrada maior?
Em geral, sim: quanto maior a entrada, menor o valor financiado e, consequentemente, menor o total de juros pagos, tanto no SAC quanto na Price, já que os juros incidem sobre o saldo devedor.
Por que a primeira parcela do SAC é mais cara que a da Price?
Porque no SAC os juros do primeiro mês incidem sobre o valor financiado total, que ainda não foi amortizado. Na Price, a parcela é calculada para ser igual do início ao fim, distribuindo o peso dos juros de forma mais uniforme ao longo do contrato.
Calculadoras relacionadas
ContaCerta Brasil — ferramenta informativa independente.